Mitä urakoitsija voi tehdä, kun rakentamisen kustannukset nousevat yllättäen kesken urakan?
Ukrainan sota ja Venäjää kohtaan asetetut talouspakotteet ovat nostaneet rakentamisen materiaalikustannuksia nopeasti ja merkittävästi. Tämä on asettanut ne urakoitsijat kiperään tilanteeseen, jotka ovat ennen sodan alkua solmineet sopimuksia kiinteähintaisista urakoista. Voiko urakoitsija vedota tällaisessa tilanteessa sopimuksen kohtuuttomuuteen joko sopimusperusteisesti tai yleisiin oikeusperiaatteisiin vedoten? Alla käymme läpi, miten YSE 1998 käsittelee tällaisia tilanteita ja toisaalta onko olemassa joitain yleisiä oikeudellisia periaatteita joihin urakoitsija voisi vedota.
YSE 1998 mukainen hinnankorotus ja ylivoimainen este (force majeure)
YSE 1998 -ehdoista löytyy hinnankorotuslauseke 49 §:stä. Sen ykköskohdan mukainen periaate on: ”Ellei urakkasopimuksessa nimenomaan ole toisin sanottu, hinta- ja palkkatason muutokset eivät lisää eivätkä vähennä urakkahintaa”. 49:3 mukaan kuitenkin, jos kustannusmuutos tapahtuu valtiovallan lainsäädäntötoimenpiteiden johdosta, ja muutoksen yhteisvaikutus on vähintään 0,5 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta, hintamuutosten tekeminen on mahdollista, kun myös muut kyseisen kohdan asettamat lisäedellytykset täyttyvät, kuten vaatimus muutoksen välittömästä vaikutuksesta urakkasuoritukseen. On vaikeaa osoittaa, että tällaisesta olisi kyse nykyisessä kustannustason nousussa, sillä Suomen ja muiden länsimaiden asettamat talouspakotteet vaikuttavat lähtökohtaisesti välillisesti hintoihin ja sitä kautta urakkasuoritukseen. Näin ollen YSE 1998 ei antaisi mahdollisuutta urakkahinnan nostamiseen kustannustason nousun vuoksi, joka johtuu Ukrainassa käytävästä sodasta ja Venäjää kohtaan asetetuista talouspakotteista.
Urakkahinnan osalta YSE 1998 sisältää myös niin sanotun force majeure -pykälän (50 §), joka sääntelee ylivoimaisen esteen vaikutusta urakkahintaan. Kyseinen pykälä kuitenkin koskee keskeytystilannetta, jossa urakoitsija ei voi jatkaa urakan tekemistä ylivoimaisen esteen vuoksi. Ylivoimainen este on määritelty 20 §:ssä. Kustannustason nousu ei kuitenkaan aiheuta YSE 1998 tarkoittamaa keskeytystä, joka estäisi urakoitsijaa jatkamasta sopimuksen mukaisia töitään (esimerkiksi lakko tai sota urakka-alueella). Lisäksi tällaisessa keskeytystilanteessa urakoitsija olisi oikeutettu ainoastaan saamaan korvausta juoksevista kuluista keskeytysajalta, kuten mahdollisista lämmitys tai muista energiakustannuksista. Näin ollen nykyiseen hintojen nousuun ei soveltuisi myöskään YSE 1998 50 § ylivoimaisesta esteestä.
Liikavaikeus kohtuullistamisen perusteena
Siitä huolimatta, ettei YSE 1998 -ehdoista ole välttämättä apua urakoitsijalle nykyisen kaltaisessa tilanteessa, jossa hinnat nousevat voimakkaasti, niin yleiset oikeudelliset periaatteet saattavat tulla sovellettavaksi, mikäli sopimuksen täyttäminen muodostuu urakoitsijalle kohtuuttomaksi. Täysin epätasapainoiseksi muuttuneeseen sopimukseen voidaan puuttua muun muassa oikeustoimilain 36 §:n kohtuullistamisella. On kuitenkin otettava huomioon sopimuksen tarkoitus riskienjaon instrumenttina, jonka osapuolet ovat aikanaan hyväksyneet. Näin ollen kohtuullistaminen tulee kysymykseen vain hyvin poikkeuksellisesti kaupallisissa sopimuksissa.
Kauppalain 23 § sisältää myös vastaavan tyyppisen ehdon, jonka mukaan, jos myyjälle on syntynyt este, jonka vuoksi sopimuksen täyttäminen olisi sille kohtuutonta, myyjä vapautuu suoritusvelvollisuudestaan. Kyseisen kohdan mukainen periaate tunnetaan myös niin sanottuna liikavaikeutena (hardship).
Kouvolan hovioikeuden tuomiossa (17.1.2014 nro 25, Dnro S13/383) oli hyväksytty hintaehdon sovittaminen oikeustoimilain 36 § nojalla tapauksessa, jossa polttoöljyn hinta oli kohonnut lähes kolminkertaiseksi ja toimittaja joutui sen vuoksi toimittamaan lämpöenergiaa tuotantokustannuksiaan alhaisemmalla hinnalla. Oikeus totesi, että kustannusnousu ei ollut ennakoitavissa sopimusta tehtäessä ja sopimus oli hinnan määräytymisen osalta muuttunut toimittajalle kohtuuttomaksi, minkä vuoksi sopimusta tuli kohtuullistaa.
Vanhemmassa tapauksessa KKO 1981-II-167 oikeus päätyi päinvastaiseen näkemykseen. Tapauksessa oli kyse siitä, että urakkasopimuksen solmimisen jälkeen rakennuskustannukset olivat nousseet olennaisesti enemmän kuin edellisinä vuosina. Kustannusten nousu oli johtunut osaksi kilpailutilanteesta, joka oli nostanut palkkoja ja rakennustarvikkeiden hintaa, ja osaksi vuoden 1973 lopulla puhjenneesta öljykriisistä. Urakoitsijan vaatimus lisäkorvauksen määräämisestä hylättiin, koska rakennusteollisuuden kilpailuolosuhteet, eli kysynnän ja tarjonnan suhteen äkillinen muutos, eivät oikeuttaneet urakoitsijaa sopimuksen sovitteluun, koska kyse oli tältä osin normaalista liikeriskistä. Myöskään öljykriisin vaikutus urakkakustannusten lisääntymiseen ei ollut niin merkittävä kokonaisuuden kannalta, että urakkasopimuksen hintaehdon soveltaminen olisi käynyt ilmeisen kohtuuttomaksi urakoitsijalle, vaikka se ei ollut voinut kohtuudella ottaa öljyn hinnan nousua omissa aiemmissa laskelmissaan huomioon. Korkein oikeus katsoi, että ”raakaöljyn hinta on osatekijänä vähitellen eikä välittömästä vaikuttanut rakennustyössä tarvittavien öljyvalmisteiden hintaan”, vaikka öljyn hinta olikin nelinkertaistunut muutamassa kuukaudessa.
Tilanteen kohtuuttomuus voi olla pätevä syy sopimusvelvoitteiden muuttamiseen
Jos sopimussuhteen aikana tapahtuu merkittäviä muutoksia, jotka muuttavat sopimuksessa sovittua riskienjaon tasapainoa merkittävästi ja odottamattomasti, voi tällainen tapahtuma johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, että sopimusta täytyy muuttaa. Eli tilanne, joka muistuttaa läheisesti force majeure -tilannetta, mutta joka ei kuitenkaan täytä sen määritelmää, voi yleisten oikeusperiaatteiden johdosta johtaa siihen, että sopimusta on kohtuullistettava. Tällainen voi tulla tapauskohtaisesti kysymykseen myös tilanteessa, jossa sota toisessa maassa ja kansainväliset talouspakotteet nostavat raaka-aineiden hintoja rajusti ja yllättäen tehden sopimuksesta toiselle sopimusosapuolelle kannattamattoman.